[부동산 전문가 이선희] 판데믹으로 인해 주택 가격이 떨어졌을까?

 

 

코로나 사태가  피닉스 메트로 부동산 시장에 어떤 영향을 주었을지에 대해 부동산 거래 동향을 분석한 리포트를 알려드립니다. 

 

바이어 입장에서 보는 리포트

 

바이러스 사태가 본격적으로 나타난 지난 3월과 4월 중순 사이의 6주간 동안 피닉스 메트로 지역의 리스팅 대비 오퍼가 들어오는 계약 활동(contract activity)은 같은 기간 1년 전에 비해 39%나 감소하였습니다. 이런 감소는 한달이 지난 후에 클로즈드 세일(Closed Sale)의 30.8% 감소로 나타났습니다. 즉 1년전에 비해 한달간 에스크로가 끝나서 거래가 이루어진 집의 수가 약 31%가 감소했다는 것입니다.

 

원래 2월부터 6월까지는 구매와 매매가 활발하게 이루어지는 때인데 이번에는 바이러스의 영향으로 인해 부동산 활동이 많이 줄었다는 것인데 이것도 벌써 old news가 되었습니다. 더 중요한 사실은 위의 내용에 대한 리포트가 나오고 다음 리포트가 나오기까지 즉 아직 리포트가 작성되지 않은 지난 4주 동안(위에서 말한 6주간 이후로부터 현재까지) 체결된 계약 건수가  40% 증가하였다는 점입니다.  

이 점이 바로 현재 바이어들이 간과해서는 안되는 중요한 점입니다. 부동산 시장이 폭락할 것이라고 믿으며 기다렸던 바이어라면 더욱 그렇습니다. 

바이어는 현재 본인이 원하는 가격대와 지역에서 몇 개의 계약이 이루어지고 있는가 하는 점을 보아야 합니다. 바이어들이 구매를 위한 행동을 하는 시점과 그로부터 10주 전, 원하는 지역과 가격대에서 나온 리스팅들의 평균 가격을 비교해 보는 것이 좋고 이런 정보들은 리얼터들을 통해서만 얻을 수 있습니다. 

현재 메트로 피닉스의 전지역에서 계약활동이 현저히  증가하였음을 보게 되는데 square foot 당 평균 리스트 가격은 5십만불 이상의 가격대에서만 살짝 내려간 것을 볼 수 있고 5십만불 미만의 모든 가격대는  square foot 당 평균 리스팅 가격이 10주전인 2월 달과 비교해서 훨씬 더 올랐거나 같은 가격대임을 볼 수 있습니다. 이런 상황은 앞으로 주택 가격이 내려갈 것이라는 어떤 힌트도 주지 않고 있습니다.

 

그러나 낮은 가격으로 주택을 장만하려고 기대했던 바이어들이 실망할 필요는 없습니다. Freddie Mac에 따르면 현재 평균 융자 이율이 3.26%로 작년 같은 때인 4.1%에 비해 아주 많이 낮아졌기 때문입니다.

주택 중간 가격(median price)이 작년에 비해 8.9% 상승하였지만 낮아진 융자 이율을 고려하면 주택 가격 상승을 상쇄할 수 있기 때문입니다. 예를 들어 3십만불의 융자를 30년 고정으로(앞으로 30년간 이자율이 변하지 않는다는 의미) 얻게 될 경우 한달에 원금과 이자로 갚아야 하는 금액이 1년전에는 매월 $1,450(이율 41% 일 때)이었는데 현재는 $1,307(이율 3.26% 일 때)로 오히려 한달에 $143씩 줄어들게 되는 것이고 이것은 약 10% 정도 융자 상환금이 줄어드는 셈이 되는 것입니다. 바이어들이 범하는 제일 큰 실수는 매매 가격이 떨어지기만 기다리느라 좋은 이자율의 기회가 왔을 때를 간과하고 놓치게 되는 것입니다. 이자율은 좋은 쪽으로든지 나쁜 쪽으로든지 늘 변할 수 있는 것이기 때문에 낮은 이자율이 왔을 때 그 기회를 잡을 수 있도록 준비하시기를 바랍니다. 

 

셀러 입장에서 보는 리포트

 

계약 활동의 증가는 셀러들에게 아주 좋은 소식입니다. 그러나 집을 좀더 잘 수리해 놓거나 바이어에게 concession 을 제공해야 하는 부담이 좀더 놓아진 상태입니다. 이것은 지난 4주 동안 체결된 계약의 내용을 볼 때 클로징 비용에 셀러가 도움을 주는 경우가 4주 전에 비해 18%에서 25%로 증가된 것을 봄으로써 알 수 있습니다.

 

5십만불 이상의 가격대에 있는 주택은 다른 가격대에 비해 회복이 좀 더 느린 편입니다. 5십만불 이상의 주택들은 2월 말부터 3월 사이 바이러스로 인한 외출 제한과 주식의 폭락으로 계약 활동이 작년 같은 해에 비해 58%가 줄어들었습니다. 그러다 지난 4주 동안에는 계약 활동이 다시 65% 증가하였는데 이 숫자는 10주전 제일 활발하던 때에 비해 아직도 30%나 낮은 상태입니다.

수요가 갑자기 많이 줄어들었기 때문에 가격이 크게 내려갔을 것으로 기대할 수도 있겠지만 실제로는 전혀 그렇지 않습니다. 5십만불 이상의 주택 셀러들이 리스팅을 그냥 취소하는 경우가 많아서 결과적으로 공급량이 줄어들었기 때문입니다. (luxury home일수록 이런 일들이 많았다.) 결국 위에 언급한 이유로 수요도 줄었지만 공급 또한 급격히 줄어든 상태가 되었던 것입니다. 5십만불 이상의 주택 가격은 낮아지지 않았고 오히려 작년 같은 때에 비해 0.9%가 상승하였습니다.  

 

결론적으로 판데믹으로 인한 주택 가격의 하락은 아직 나타나지 않고 있음을 알 수 있습니다. 이제 아리조나에서의 경제 활동이 다시 재개되고 있는 가운데 다시 바이러스 발생률이 놓아지지 않기를 바라는 마음입니다. 

바이러스로 인한 불확실성이 아직 해소되지 않은 상황이기 때문에 앞으로의 주택 시장에 대해 단정적으로 말할 수는 없지만 지금 읽으신 리포트가 앞으로 주택 매매를 결정하는데 도움이 됐기를 바랍니다.