[부동산 전문가 이선희] 2020년 아리조나 부동산 시장은 어디로 갈까?

 

 

2020년 새해를 맞이하면서 현재 아리조나 부동산 시장은 어떤 상황인지 앞으로는 어떻게 될 것인지에 대해 분석해 보려고 합니다. 

아래 1번 그래프에서 보듯이 주택 거래 가격이 가장 낮았던 2011년부터 시작해서 지금까지 지난 9년 동안 부동산 가격은 계속 상승해 왔습니다. 그러다 보니 이제는 상승세가 멈추거나 가격이 하락할 것이라고 하는 불안감에 집을 사는 적기가 지났다고 생각하는 경우가 많은 것 같습니다. 인터넷에서 2020 Recession이라는 단어로 검색을 해보면 정말 어마어마하게 많은 수의 자료들이 있음을 보면서 많은 사람들이 앞으로의 전망에 대해 많이 궁금해 하고 있음을 보게 됩니다. 

 

 

Zillow가 100명의 경제전문가에게 2020년 미국 부동산 시장에 대한 전망을 물어보는 설문조사를 한 결과가 발표되었습니다. (1/10/2020)  올해 전국적으로 주택가격은 2.8%가 상승한다고 전망하고 있는 가운데 메트로 피닉스는 전국에서 5번째로 활발하게 부동산 거래가 이루어지면서 집 값이 2.8% 보다 더 많이 상승할 것으로 전망되고 있습니다. (1위 Austin, Texas, 2위 Charlotte, North Carolina, 3위 Atlanta, 4위 Nashville, Tennessee, 5위 Metro Phoenix, Arizona) 

아리조나의 주택가격이 상승할 것이라고 보는 이유에 대해 알아보겠습니다. 

시장의 가격은 수요와 공급에 의해서 결정된다는 점을 볼 때 아리조나의 부동산은 수요에 비해 공급이 부족하다는 점을 보아야 합니다. 현재 아리조나는 고용증가, 개인 소득 증가, 인구증가 면에서 미국내 최고 5위 안에 드는 도시로 매우 빠르게 성장하고 있습니다. 

인구가  증가하면 주택에 대한 수요도 증가하는데 아리조나에서 새로 지어지는 신규 주택의 물량이 수요에 비해 많이 부족한 편입니다. 부동산 시장 붕괴를 겪으면서 많은 건설 노동자들이 아리조나를 떠났었고 그 결과 아직도 집을 짓는데 필요한 노동력이 많이 부족한 상태입니다. 게다가 건축자재와 땅 값을 포함한 건축 비용 등이 상승하였기 때문에 결과적으로 새로 짓는 집들의 평균가격이 기존의 집들에 비해서 많이 상승하였습니다.

매년 새로 집을 짓기 위한 허가(Permit) 수를 보면 집을 가장 많이 지었던 2005년 한해에 단독주택에 대해78,000개의 허가가 나왔었습니다. 그러다 그 수가 급격하게 줄어들어 2010년에는 11,000개 정도가 되었다가 그 이후로 계속 회복이 되어 2018년에는 31,500개 정도가 되었습니다. 그렇지만 아리조나의 인구 증가로 인한 수요 증가에 비해 공급은 여전히 부족한 편입니다. 

2번 그래프는 2005년부터 2019년까지 매년 매물로 나온 주택 수와 실제로 팔린 주택수를 보여주는데, 2007년 부동산 가격이 최고점을 찍은 시점을 전후로 얼마나 많은 집들이 매물로 나왔었고 실제로 부동산 시장이 얼마나 얼어 붙었었는지를 잘 보여줍니다. 그 결과 수많은 집들이 포클로져와 숏세일로 쏟아져 나왔었습니다. 그러나 전체적으로 미국 경기가 회복되면서 다시 부동산 거래가 정상화 되었고  현재는 포클로져와 숏세일로 나온 매물이 아주 적은 상태입니다(2019년 11월 기준, 전체 매물의 0.9%).  부동산 가격이 매년 상승하면서 매물수와 팔린 주택수가 균형을 맞추는 모습을 볼 수 있습니다. 그런데 2번 그래프에서 2016년부터 계속하여 매물 수가 줄어들고 있는 것을 볼 수 있습니다. 2019년에 매우 활발한 주택 매매가 있었지만 현재 시장에 나와있는 매물재고량은 그래프에서 보듯이 최저라는 것을 알 수 있습니다.  

 

 

재 매물로 나와 있는 집을 모두 파는데 몇달이 걸리는지를 기준(Months Supply)으로 셀러마켙인지 바이어마켙인지를 구분하는데 보통 6개월치의 물량을 기준으로 6개월이 더 걸리면 바이어 마켙이고 그 반대일 때 셀러마켙이라고 합니다. 그런데 아리조나의 2019년 11월 Months Supply는 2.49입니다. 이것은 아리조나 부동산 시장이 확실히 셀러 마켙임을 보여줍니다. 주택가격이 오르는데도 매물이 적은 이유는 크게 다음과 같습니다.

 

1. 베이비 부머들이 집을 팔지 않는다.

밀레니얼 세대가(1977-1995년 출생) 최초로 집을 구매하는 시기가 되었고, Gen X 세대(1965-1976년 출생)가 더 크고 비싼 집으로 이사를 하고,  베이비 부머가 집을 팔아야 하는데 베이비 부머들이 더 건강하고 활동적인 삶을 살면서 집을 팔려고 하지 않는다. 베이비 부머의 ¾가 집을 소유하고 있는데 그들 중85%는 앞으로 1년 안에 집을 팔 계획이 없다고 하였다. 베이비 부머들이 현재 집을 팔고 더 작은 집으로 옮겨 간다 하더라도 자신들이 원하는 지역에, 더 싼 가격으로 지금 집보다 더 마음에 드는 집을 찾기가 쉽지 않다는 것도 큰 이유가 되고 있다.

 

2. 랜드로드들이 집을 팔지 않는다. 

Recession 기간 동안 많은 투자자들이 포클로져와 숏세일 등으로 집을 사서 렌트를 놓고 있는데 그동안 집의 가치가 상승하였고 렌탈 가격도 올랐기 때문에 집을 팔려고 하지 않는다.

 

3. 매우 낮은 융자율

지난 몇 년 동안 역사상 유례가 없이 낮은 이자율로 융자를 얻은 집 주인들이 그 융자율을 계속 유지하기 원하기 때문에 집을 팔고 싶어 하지 않는다. 

 

4. 홈 빌더들이 저렴한 가격의 집들(entry level homes)을 많이 짓지 않는다. 

앞에서 언급했던 이유들로 인해서 부동산 시장 붕괴 이후, 새로 짓는 집들의 가격이 기존 집들에 비해 많이 비싸졌기 때문에 지금 살고 있는 집에서 계속  살려고 한다. 

이상의 상황들은 단시간에 바뀌는 것이 아니기 때문에 적어도 2020년에는 부동산 가격이 계속 상승하게 될 것이라고 봅니다. 앞으로 미국 경기에 변수가 생긴다면 지난번 부동산 붕괴 때와는 다르게 그 원인을 부동산 시장에서는 찾을 수 없을 것으로 봅니다. 

이제 집을 사야하는 바이어 입장에 있으신 분들은 이러한 상황을 잘 고려하셔서 좋은 리얼터와 함께 마켙 리서치를 잘 하시고 자신의 구매 여력이 얼마나 되는지에 대해서도 융자 전문가와 상담 받으셔서 미리 잘 준비하시기를 꼭 권해드립니다. 그래야 마음에 드는 집을 찾으셨을 때, 경쟁자를 이기고 새집의 열쇠를 받으실 수 있습니다.